中房报记者 李燕星 | 北京报道
全面降准、放宽落户、LPR落地，2019年房地产行业经历了艰难的投融资岁月，2020年将走往何方？如何在持续收紧的融资环境下走出创新之路？
在2020年1月4日，由中国房地产报、中国房地产网、中房智库主办的“地产公益 慈善中国 美好生活——2019中国房地产报年会”上，来自房地产业内的专家、学者、操盘手分享了他们的经验以及应对策略。
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董藩：没有房地产保不住当前
只有房地产保不住长远
北京师范大学房地产研究中心主任，教授、博士生导师董藩
“没有房地产保不住当前，只有房地产保不住长远。”北京师范大学房地产研究中心主任，教授、博士生导师董藩先抛出金句，“不要简单打压房地产，它与发展息息相关。”
董藩在此前提下分享了他对房地产业的五大看法。
首先，房地产业是国民经济的主导产业、支柱产业、先导产业，这三大地位是并列的客观事实。房地产业与很多行业息息相关，且在绝大多数国家，房地产都是第一大产业。
第二，房地产不是虚拟经济，是实体经济。在房地产融资交易过程中，虽有虚拟资本大量介入，但只是作为融资手段和风险管理工具，房地产本身的生产经营活动并不具有虚拟经济性质，而是实实在在的横跨二三产业的实体经济。
第三，部分人买不起房子不能说明房价太高。房地产价格是由总供给和总需求共同形成的，总需求是一种集合购买力，是否合理不能按照某个家庭的支付能力来评价。
第四，买房不是消费，买房是投资。
第五，房价拉升地价，而非地价抬高房价。土地是生产要素，生产要素的价格一定取决于最终产品的价格。当房价涨，开发商有钱可赚，想赚更多的钱，必须生产更多房子，想生产更多房子，必须购买更多生产资料，于是土地需求上升，但土地供应不足，于是地价被拉升了。如果不是因为房价涨或者预期看涨，开发商不会买地。
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单大伟：房地产融资持续从紧
中国房地产报总经理、中房同创文化传媒股份有限公司董事总经理单大伟
“刚刚过去的2019年，在房住不炒、稳字当头的大背景下，房地产市场依然波澜壮阔。从目前各机构的统计情况看，销售金额创出新高，商品房成交金额破16万亿元已无悬念。不变的是，房地产金融领域常态化强监管仍在延续。”中国房地产报总经理、中房同创文化传媒股份有限公司董事总经理单大伟认为，对于房企来说2019年未必是最难的日子，但如果不转换思路，未来可能会更加难过。
他表示，开发商当务之急是维持现金流和去杠杆，而大型开发商和小型开发商之间的增长策略可能会有所不同。究其原因，融资成本和融资难度是关键。融资能力对企业未来整体经营的影响将呈几何倍数放大，将成为房企发展的核心能力。
为此，中国房地产报发起成立“中国房地产金融会”，由中房智库整合国内顶尖高校房地产、金融学领域的权威专家、房地产企业投融资负责人、金融机构及其他各类资方机构、服务机构地产投融资业务负责人共同搭建房地产金融领域的研究与协同发展平台。旨在打造中国房地产和金融人的信息交流平台、业务研讨平台、投融资对接平台、人脉互助平台、宣传推广平台，通过一系列的宏观政策和行业研究的深度报告以及专题研讨会、专业培训、国内国际考察等各种形式的活动，为会员业务拓展和个人成长提供有价值的服务。
“展望2020年，全年经济增速将依旧呈现稳步放缓态势，房地产调控继续坚持‘不将房地产作为短期刺激经济的手段’，同时按照‘因城施策’的基本原则适度保持政策优化的空间和灵活性。在此背景下，2020年全国房地产市场调整压力或将进一步凸显，房企融资从紧的状况仍会延续。”
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李万明：备案新规下的房地产私募新路
盛世神州基金总裁李万明
“明确要求股权投资，不得进行借贷活动；除个别情况，要求先募后备；不得募集多只基金投资单一项目，无法突破200人限制；存续期不得少于5年”，盛世神州基金总裁李万明提炼出房地产融资备案新规中的几大关键点，“新的一年房地产基金、房地产投资会更难做。”
对此，李万明给出建议，一是与品牌开发商合作并购基金，二是善意并购小型房企项目。
他认为，即便投资变难，也要研究如何跟大型开发公司在好的区域合作，比如在四大城市群。跟开发商的合作最难的是结构化，因为只有结构化，面向社会募集的资金优先级才有安全件，证监会要求只要搞结构化就得按1比1进行，小型地产公司可以跟某个大开发商合作参与投资，形成新的并购基金，去并购若干项目。
李万明表示，新的一年很多小企业会更糟糕，善意并购小型项目和善意并购基金，可以是主体跟小开发商合作，比如以前拿的项目，以及由土地工业用地转性、补交出让金开发的项目，去跟一个老板谈，让他把原来投资的钱投到新的合作公司，通过这种架构，设立专项资金刺激投资人。
“冬天已经快过去了，我们希望春天会来，希望在新的一年房地产不管是10万亿销售额还是12万亿元销售额，房企都能够抓到一些机会。”李万明期待。
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汤国强：要放慢速度 这不是坏事
总裁汤国强
“2020年资金紧融资紧，这肯定还会持续很长时间。”美好置业总裁汤国强分享了如何去面对这个现实的经验与想法。
首先，要盘活存量，加快资金周转，特别是经营性现金流，要放慢一点速度，这不是一个坏事。把日子过下去才是最关键，要从产品成本管理、服务、如何提供价值方面来加快经营性现金流回笼。
第二，向外。作为房地产开发公司一定要研究政策，研究金融机构支持房地产行业的哪些产品，不要局限在银行一个门道，可以通过其他金融产品渠道；要找同行合作，在这个关键时候，还是要相互合作起来，联合起来做。
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郭莹辉 ：主动回应政策 适当改变
中科产城（北京）建设开发有限公司董事长郭莹辉
“2019年房企融资难，其实来自于政策的调控，也来自于市场的反映”，中科产城（北京）建设开发有限公司董事长郭莹辉表示，“2020年房企融资策略第一还是要看政策导向，‘房住不炒’政策是对住宅，国家对商业地产、城市的产融融合小镇领域还是支持的。企业战略应该看国家政策导向，主动回应政策，做出适当改变。”
他表示，我们在行业细分选择上，尤其产业地产比住宅开发的周期更长，难度和挑战更大，融资压力也更大。如果一个企业团队在产业地产项目上本身就缺乏内功，盈利模式不佳，经营现金流本来就有缺陷，那困难更大。
他进一步称，要迎合并让投资机构在政策允许范围内给企业融资，这要求企业的运营团队稳定、项目经费要充裕、产品规划清晰，尤其财务结构要稳健。不具备这四个条件，最后落不了地。因为政府看不到实际效果，金融机构看不到财务的清晰回报。
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李仿：开发商越来越像金融机构
当代置业金融资本中心总经理李仿
“2020年不会比2019年更轻松，这是大势所向。”当代置业金融资本中心总经理李仿认为，如果说地产金融有哪些方面可以做得更出色一些，如何帮助房企多找到一些资金，需要从三个方面去探讨。
第一，政府的政策。政府政策高压情况下，如果政策变化肯定会带来相应影响。
第二，金融政策。总的来说，中国的地产金融最大的问题在于银行的产品周期，银行产品多是两年期，企业不可能要求银行给放五年期的贷款，信托也不会给。这种银行周期决定中国房地产格局都是要快，盖房子买地一定要在两年内解套，否则还不起银行贷款。
第三，从房企自身角度来讲，现在房地产金融是熊市，倒逼房地产企业做一些求生措施，正常的金融信贷该怎么做还要怎么做，在此之外还要在政策允许框架下做一些合作，如私募、财富跟金融机构间的股权合作，或者跟非持牌金融机构做一些资金上的合作，最终得到的结果就是开发商越来越不像开发商，越来越不像实体企业，越来越像金融机构，这是大势所趋。
另外，中国的地产模式更加接近海外的地产模式了，尤其是美国的地产模式，也就是说以投融资为主导、附加房产开发服务的混合性质。这种性质决定了中国地产化金融未来。
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王玉龙：实现资金平衡需要打组合拳
荣盛产业新城集团副总经理王玉龙
“产业地产融资与传统产业不一样，它急于创新，银行压力也很大，它们讲安全性”，操盘产业地产十几年的荣盛产业新城集团副总经理王玉龙分享了产业地产融资的模式，“产业地产在哪几个阶段最需要资金，我们就要在那几个阶段去做融资创新”。
王玉龙表示，一个产业地产或者产业新城，从前端规划开始做，规划阶段是一个节点；规划之后的土地整理是另一节点，其中既包括征地，又包括拆迁；还有一个节点是基础设施建设，包括道路建设、能源建设等。
在整个建设期与运营期内，资金量需求最大的有几个阶段，一是征地阶段，期间资金量需求非常大，企业要第一时间把钱补给，这个阶段的资金通常有两种解决方式，一种是政府来掏钱，一种是企业来掏钱，如果做产城融合，企业先掏钱的多。
二是在购买土地指标的时候需要企业先垫付，比如债务平衡指标跟增减化指标也需要企业垫付，基础设施建设是企业先提供服务，政府再返钱给企业，这期间投入量巨大。
“如何在这几个阶段实现自身资金平衡，需要做组合拳，如在前端加大基础设施投入，可以先通过招商把企业招进来，用这部分招商的钱来征地，把地征下来后，等政府返还资金后，再加利润。”王玉龙表示。
他认为，2020年在经济下行阶段政府可能会针对产业园区的融资政策出台一些新的管理办法，我看好2020年，未来5年到10年或许出台更多的政策来支持产业园区发展。”
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刘兵：北京大宗交易透露地产投资机会
戴德梁行中国资本市场副董事总经理刘兵
“2019年的日子很难过，但房地产领域里的北京大宗交易市场，其实在2019年过了一个暖冬，是历史上交易额度、交易单数、交易资金构成最为成熟的一年，额度最高的一年。” 戴德梁行中国资本市场副董事总经理刘兵给出一组数据，2019年全国商品住宅销售额是16万亿元，大宗商业地产交易3000亿元，其中北京800亿元，相比2018年增长200多亿元。
刘兵认为，这200多亿元的增长来自外资，不管境内股权交易，还是境外股权交易，外资投资人决策占了11单，占比近30%，这个是前几年加起来都没有达到的量级，比2017年和2018年都增长很多。
这也正是未来地产金融的机会所在。刘兵表示，商业地产是经济晴雨表，的一些知名外资投资基金、房地产私募基金看的是基础资产是否保值、增值，运营是否能够产生良好现金流。境外资金对于中国大陆房地产领域并没有放弃，全世界有各种各样资金都在寻求安全、稳定回报的投资机会，2020年有更多机会可以对接，可以发掘。
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李杰：找跨周期的特色房企合作
浙金信托副总经理李杰
“过去这一年整个房地产金融形势骤然收紧”，对此，浙金信托副总经理李杰分享了他的应对策略。
他认为，首先把既有客户服务好，首先守住合作关系，守住资产质量，然后与头部客户、特色客户扩大合作。与此同时，更深入了解每家企业的特点、特色，针对每家企业设计独特的合作方式，把握好节奏，掌握好力度，创新好模式。
他表示，还要试着找一些能够跨越周期、有特色的房地产企业深入的合作，尝试从债权转向股权的基金，因为地产企业如果开放股权给金融机构，金融机构不会有破产的风险连累你，而且金融机构也不会赖账，金融机构的品牌很重要，信誉很关键。
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李耀光：资产证券化的三大趋势
渤海汇金证券董事总经理、资本市场部总经理李耀光
“2019年的资产证券化市场23000亿元，和企业相关的有13000亿元，和地产相关的有4000亿元，间接和地产相关的有4500亿元”，渤海汇金证券董事总经理、资本市场部总经理李耀光给出一组数据，因为去年接触过购物中心、酒店、办公楼、保障房，联合办公等不同领域，他发现了三大趋势。
第一，去年不同企业不同类型的资产发行资产证券化产品利率分化越来越严重，低的三点多，高的七点，七点多的利率放在私募市场已经算低成本了。
第二，地域对于融资的影响非常显著，甚至超过了所谓的销售排名对成本等方面影响。
第三，证券化和商业地产有关系，以券商、银行、保险公司为代表的资金方对商业地产的理解度越来越深，以前是看地皮，看地价，现在对于指标计算，对于各种测算关注度越来越高。
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戴伟：融资代建、定制开发都是未来方向
禹洲金控总裁助理、深圳事业部总经理戴伟
“作为地产商，2019年就一个‘难’字，不管是开发还是投融资”，禹洲金控总裁助理、深圳事业部总经理戴伟称，“2019年销售总额过百亿元的有147家，147家的销售权益金是9.6万亿元。2020年开发商最主要的战略策略，第一就是促销售，第二是稳生产，第三是降杠杆”。
他认为，促销售就是要增加企业经营现金流，不能完全靠融资现金流解决。之前很多开发商做快周转模式，快周转是仁者见仁智者见智，并不是越快越好，在稳定的情况下才能做快周转。2020年要进一步降杠杆；一是开放股权；二是找有实力的央企、上市公司合作做地产基金、产业基金；三是在综合产品端做服务性支持，融资代建、定制开发，都是未来方向。
责任编辑：何可信 曹冉京