中国商业街工作委员会主任 韩健徽先生

搜房网：房产新政推出以后，住宅市场的观望气氛日益浓厚，不少投资客开始转向商业地产，您对目前新政下的商业地产状况是怎么看的？

韩健徽：2010年以后，房地产新政频频出台，很多人认为商业地产会逐渐升温。实际生活中我们也看到商业地产正在得到很多投资客的热捧。我认为，我们应该冷静分析。商业地产和住宅地产有本质区别，同时也有很多共性。比如说住宅地产有两个基本属性，一个是使用属性，也就是我们通常所说的居住属性。另外一种属性就是它的投资属性，当然也可能包括一些投机行为。商业地产也有它的特点，一个是经营属性，因为商业地产一般都是用来经营的。同时也具有投资属性。这二者简单对比来看共性在于他们都有一定的投资性，区别在于住宅地产有居住属性，也具有社会性和民生性。商业地产有经营性，更多的属于它的自然属性。共性和个性的存在就决定了商业地产容易收到房地产、住宅政策的影响。受到影响的同时，由于商业地产本身的特殊性，也会呈现它自身的一些特点。所以，新政对商业地产的影响，我个人认为，既可能产生一定的蝴蝶效应，与此同时也不能把它们盲目的连接或等同起来。因为商业地产毕竟有高投入高风险高回报高难度这“四高”的特点。

目前国内投资渠道过于狭窄

韩健徽：同时商业地产在我国发展历史不长，开发商投资客都会面临着资金、人才、经营、招商的一些难题。所以商业地产的进入门槛还是比较高的。在这种背景下，我们看到当前商业地产趋热。主要原因之一要从一个综合的层面去理解，在中国投资渠道过于狭窄。应该说在20年的历程中，一直到今天，中国不管是社会资本，还是民间的一些游资，投资的渠道非常狭窄。存款股票是最常用的手段，但是存款利息过低。股票，很多投资客炒成了股东。包括炒房，炒房不是这两年独有的现象，前些年已经出现。包括炒商业地产，应该说在05年那一轮商业地产热的过程中，很多的投资客炒房炒成了房东。

商业地产价值被低估商住倒挂现象越发严重

韩健徽：经过近两年国内住宅地产的快速发展，特别是进入09年到10年的上半年，住宅地产价格的增长幅度远远超过了商业地产。应该说这几年商业地产在某种意义上来讲价值被低估了，或者说被社会淡漠了。实际上“商住倒挂”现象在大概在06年、07年已经开始出现了，只不过当时的这种情况不像这两年这么明显。比如说在北京的某一条商业街，临街的商业地产价格为每平米8千块左右，而附近相对高端的一些住宅当时就已达到了1万元/平米。所以说当时这种情况已经出现了。09年到10年的上半年，各主要城市的房地产价格飙升，在这种情况下，商业地产基本上还处于原地不动状态。一个跑得快了，一个原地踏步，自然就造成倒挂现象越来越严重。当然还有另外一个原因，就是金融危机的影响，因为商业地产从某种意义上来讲和实体产业结合得比较近。很多的商家，特别是国外的品牌零售商家，开店速度的放缓甚至取消，造成一定程度上对商业地产的需求减低和削弱。与此同时在几年中商业地产的累积释放，造成市场上供应量的有所增加。这种供需矛盾的加大，也造成了商业地产被忽视。今年新政以后，针对住宅市场一些宏观调控政策的出台，很显然，对投资也好，对短期的投机行为也好，造成了一定程度甚至是比较重大的打压或者限制。但是社会上这些资金包括一些游资，并没有因为这些政策的出台而减少。就像是水一样，这条路被堵了，但水还是要流的，可能就要流到另外一方渠道。如果另外一条渠道也被堵了，可能就会造成泛滥。因为前提是水一定是存在的，第二水存在是要流的，如果能通过正常的渠道流，那么这些渠道就会充满水。

商业地产受新政影响日益趋热

所以我们看到，商业地产由于受住宅调控的影响开始趋热的情况下，在一些农副产品和其他的一些领域，也出现了社会资金的一些投资或者投机行为的出现。当然这个问题比较复杂，也比较敏感，因为投资渠道问题涉及到国家的金融秩序，包括社会稳定的问题。所以一方面从社会综合层面来讲要拓展民间资本投资渠道，与此同时在这些投资进入各个渠道和领域的过程中，要客观理性地认识自身的个性和特点。比如说黄金，和国际黄金市场的联动就比较明显。所以如果不具备专业的知识就进入的话，就会面临很大的风险。坦率的讲，中国的商业地产从1992年开始到2002年，这是个阶段，也是中国商业地产起步发展的一个阶段。从2002年到2005年、2006年左右，是第二个阶段，是商业地产快速发展的一个时期。从06年以后到现在，商业地产经历了一个相对停滞可能又要进入下一波趋热的过程。那么将进20年的发展历程中，我认为中国商业地产的发展是不健康的。换句话说，到今天为止，没有多少人把商业地产这个概念给说清楚。它内在的本质特征和属性是什么？能够说准确的我认为还不多。

商业地产是中国特有的词汇